物業(yè)服務(wù)收費(fèi)到底高不高？

      中國(guó)寧波網(wǎng)訊（記者 俞慧娜 通訊員 黃石磊）11月16日以來(lái)，本刊刊發(fā)了多篇有關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難問(wèn)題的報(bào)道，引起市民關(guān)注，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直是市民討論的熱點(diǎn)。一些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司大有錢(qián)賺，而物業(yè)公司則稱許多小區(qū)入不敷出，存在虧損。到底是盈利還是虧損?那本神秘的物業(yè)收支賬到底該怎么算?房管部門(mén)和物價(jià)部門(mén)又對(duì)此持何態(tài)度，記者進(jìn)行了深入調(diào)查。

　　現(xiàn)實(shí)情況:虧損還是盈利?

　　近日，北侖物業(yè)管理有限公司申請(qǐng)退出星陽(yáng)新村物業(yè)管理，理由只有一個(gè):該小區(qū)物業(yè)管理入不敷出?！靶^(qū)每年的綜合服務(wù)費(fèi)有17.27萬(wàn)元，但物業(yè)管理人員一年的工資就要21.01萬(wàn)元，不算給員工繳納的社保、發(fā)放的獎(jiǎng)金，公司已經(jīng)虧了3.74萬(wàn)元?！痹摴疚飿I(yè)管理處主任賀建康說(shuō)。無(wú)獨(dú)有偶，今年8月新交付的新隆華府小區(qū)，物業(yè)公司也說(shuō)是入不敷出:年總收入為47.44萬(wàn)元，但支出卻有54.39萬(wàn)元，虧損近7萬(wàn)元。

　　對(duì)此，區(qū)房管處物業(yè)科科長(zhǎng)鄭國(guó)忠表示，這種虧損的現(xiàn)象雖不能代表我區(qū)的普遍現(xiàn)象，但在許多老小區(qū)和小小區(qū)卻是存在的。老小區(qū)是指2000年底前交付的小區(qū)，小小區(qū)是指建筑面積在5萬(wàn)平米以下的小區(qū)。全區(qū)133個(gè)小區(qū)中，有近一半的小區(qū)是老小區(qū)和小小區(qū)，大都面臨略虧或零利潤(rùn)狀態(tài)，有關(guān)物業(yè)公司之所以仍在管理，主要是基于社會(huì)責(zé)任、公司統(tǒng)籌管理、政府獎(jiǎng)勵(lì)等因素考慮。

　　算算賬，物業(yè)管理收支存在倒掛

　　接管新隆華府的北侖太平洋物業(yè)公司給記者算了筆收支明細(xì)帳:該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收入主要有三塊，一是高層住宅，二是商鋪，三是車(chē)位服務(wù)費(fèi)。該小區(qū)一共4棟樓，收費(fèi)面積為21420平方米，綜合服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每月1.5元，按100%收繳，一年有38.56萬(wàn)元。小區(qū)有商鋪3800平方米，綜合服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是每平方米每月1元，一年有4.56萬(wàn)元。根據(jù)2001年頒布的《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理停車(chē)收費(fèi)辦法》規(guī)定，物業(yè)公司可向獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的地下車(chē)位每個(gè)車(chē)位每月收取30元車(chē)位服務(wù)費(fèi)。小區(qū)共120個(gè)地下車(chē)位，一年可獲得4.32萬(wàn)元收入，經(jīng)營(yíng)用房100平方米一間，該地段市場(chǎng)價(jià)出租一年2.5萬(wàn)元左右(目前還沒(méi)有出租)。那么，該小區(qū)一年物業(yè)服務(wù)收入為47.44萬(wàn)元。

　　那么，該小區(qū)的物業(yè)管理成本又有多少呢?據(jù)介紹，目前該小區(qū)有物業(yè)經(jīng)理1人，月工資2800元；財(cái)務(wù)兼客服1人，月工資1600元；裝修管理員1人，月工資1600元；秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)(也就是通常說(shuō)的保安隊(duì)長(zhǎng))1人，月工資2500元；綜合維修1人，月工資1800元；秩序維護(hù)員(也就是通常說(shuō)的保安)9名，分三班每班3名，每人月工資2000元；保潔員3人，每人每月工資1310元。那么，該小區(qū)17位物業(yè)管理人員一年工資支出為38.68萬(wàn)元，加上每年6.17萬(wàn)元的社保支出、1.93萬(wàn)元的福利費(fèi)支出，人員開(kāi)支為46.78萬(wàn)元，加上辦公費(fèi)、清潔費(fèi)、綠化費(fèi)、秩序維護(hù)費(fèi)、公共能耗費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅金及附加費(fèi)用，一共54.39萬(wàn)元，已經(jīng)超過(guò)了物業(yè)服務(wù)收入。

　　物業(yè)管理中，究竟有哪些收入?又會(huì)產(chǎn)生哪些支出?記者查詢了2005年頒布的《寧波市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》。第二章第七條中明確指出，本辦法所稱的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，包括物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)、房屋共有部分和共用設(shè)施日常維修費(fèi)。第三章第十五條中明確指出，物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、稅金和利潤(rùn)。其中，物業(yè)服務(wù)成本主要包括管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等，清潔衛(wèi)生費(fèi)用，綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，除房屋本身共有部分和共用設(shè)施外業(yè)主共有的公用配套設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，秩序維護(hù)費(fèi)用，辦公費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊，經(jīng)業(yè)主和業(yè)委會(huì)同意的其他費(fèi)用。因此，判斷物業(yè)公司在這個(gè)小區(qū)是否盈利，需將所有收入和支出分別進(jìn)行匯總比較。鄭國(guó)忠說(shuō)，市民一般在探討的僅僅是物業(yè)管理人員成本，其實(shí)這只占總支出的50%左右，而員工的社會(huì)保險(xiǎn)、福利費(fèi)，清衛(wèi)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等其它費(fèi)用，許多業(yè)主都忽視了。

　　橫向縱向比較，我區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不算高

　　綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司寧波分公司東海明園物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人陳中沛在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，東海明園高層住宅的綜合服務(wù)費(fèi)是每平方米每月1.5元，在寧波市區(qū)同類(lèi)小區(qū)高層住宅的綜合服務(wù)費(fèi)一般為每平方米每月2元。區(qū)房管部門(mén)告訴記者，最近他們針對(duì)老三區(qū)、鄞州、鎮(zhèn)海物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)查顯示，目前海曙區(qū)高層住宅小區(qū)的綜合服務(wù)費(fèi)每平方米每月為2.2―2.5元，江北區(qū)、江東區(qū)和鄞州區(qū)為2.5―3元，鎮(zhèn)海區(qū)為2.5-2.8元。昨日，記者從區(qū)發(fā)改局物價(jià)科提供的一份有關(guān)余姚的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的文件上看到，余姚市對(duì)物業(yè)服務(wù)從好到壞分為5級(jí)，多層的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)從每平方米每月0.85元―0.3元不等，中高層從1.85元―1元不等，允許有上下15%的浮動(dòng)。北侖目前高層的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是每平方米每月1.5―1.8元。

　　據(jù)了解，2001年，我區(qū)最低工資標(biāo)準(zhǔn)是480元，物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)是每平方米每月0.25-0.35元。2011年后，最低工資標(biāo)準(zhǔn)都已經(jīng)提高到了1310元，但物業(yè)服務(wù)費(fèi)卻沒(méi)有太大的變化，多數(shù)多層建筑結(jié)構(gòu)房屋的物業(yè)綜合服費(fèi)基本在每平方米每月0.35-0.45元。

　　區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要按照實(shí)際情況，與當(dāng)?shù)禺?dāng)時(shí)的物價(jià)水平相適應(yīng)，根據(jù)物業(yè)公司提供的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的不同，差別定價(jià)。在北侖，有許多小區(qū)物業(yè)管理并不比其他縣市區(qū)差，但物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻普遍低于其他縣市區(qū)，從物業(yè)服務(wù)管理的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、品質(zhì)提升來(lái)說(shuō)是不利的。

　　區(qū)物價(jià)、建設(shè)部門(mén)將進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為

　　區(qū)發(fā)展和改革局物價(jià)科有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。我區(qū)普通住宅小區(qū)(不包括內(nèi)部的非住宅和別墅)前期物業(yè)綜合服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，價(jià)格主管部門(mén)根據(jù)住宅小區(qū)的規(guī)模、設(shè)備設(shè)施配備、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位申請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)等級(jí)、內(nèi)容等，綜合考慮成本、各項(xiàng)費(fèi)用的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和社會(huì)公允水平以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物價(jià)水平、社會(huì)穩(wěn)定等多方面因素制定。業(yè)主委員會(huì)成立之后的普通住宅小區(qū)，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)公司在協(xié)商一致的情況下確定或調(diào)整。但事實(shí)上，業(yè)委會(huì)成立之后，由于多方面因素的制約，包括業(yè)主對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位存在的遺留問(wèn)題、對(duì)物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)不到位的不滿，對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)、項(xiàng)目、內(nèi)容的調(diào)整變化的理解、接受等方面，業(yè)委會(huì)與選聘的物業(yè)公司協(xié)商提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的難度較大，普遍存在小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)仍確定為已實(shí)行多年的老標(biāo)準(zhǔn)的情況。

　　據(jù)悉，為了進(jìn)一步理順物業(yè)服務(wù)與物業(yè)收費(fèi)的關(guān)系，區(qū)物價(jià)、建設(shè)部門(mén)正在抓緊修訂自2006年起實(shí)施的《北侖區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》，在征求意見(jiàn)和履行必要的程序后將出臺(tái)，以進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)我區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。